Quelle rentabilité attendre d'une villa à Nusa Penida ?
Dernière mise à jour : octobre 2026 · Rédigé par Marwan, Penida Society
Introduction
Les chiffres
Cette page ne vous dit pas à quoi vous attendre. Elle vous montre comment le calculer, pour que vous puissiez faire le même calcul sur n'importe quel bien qu'on vous propose, y compris les nôtres.
Tous les chiffres de l'exemple ci-dessous sont illustratifs. Ils reposent sur des ratios de marché réalistes pour montrer la méthode. Ce ne sont pas les performances d'un bien en particulier. Demandez toujours des données de réservation vérifiées avant d'investir.
Le guide
Deux parties. Commencez par celle qui répond à votre question.
Le marché
Fréquentation, prix des terrains, infrastructures, et pourquoi Nusa Penida n'en est qu'au début.
Les chiffres
Comment calculer le rendement net, ce que coûte vraiment l'exploitation, et ce que les chiffres ne montrent pas.
Quelle est la différence entre rendement brut et rendement net ?
Le rendement brut correspond à vos revenus locatifs divisés par le prix d'achat. Le rendement net, c'est ce qui reste une fois payées toutes les charges d'exploitation du bien. Dans l'investissement en villa en Indonésie, l'écart entre les deux représente généralement 40 à 50 % du chiffre affiché.
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| Ce que dit la brochure | Ce que cela signifie en général | Ce que vous touchez réellement |
|---|---|---|
| 20 % de rendement | brut, avant toutes charges | 10 à 12 % net |
| 15 % de rendement | brut, avant toutes charges | 7 à 9 % net |
| 18 % net | après toutes charges, si c'est précisé | 18 % net |
La question la plus utile que vous puissiez poser à un vendeur en Indonésie est la suivante : est-ce avant ou après charges, et puis-je voir le détail des charges ? Si la réponse est vague, le chiffre est brut.
Quelles sont les charges d'exploitation d'une villa à Nusa Penida ?
Les postes qui déterminent si une villa est rentable sont le personnel, les charges courantes, les commissions des OTA, l'entretien, les consommables, la gestion et les impôts, plus deux postes que les propriétaires oublient régulièrement.
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- Personnel. Gérant de la villa, ménage, jardinage, sécurité, entretien de la piscine.
- Charges courantes. Électricité, eau, internet. Plus élevées ici qu'à Bali, en raison des contraintes d'approvisionnement.
- Déchets. Collecte et traitement, ce qui ne va pas de soi sur une île.
- Commissions des OTA. Booking.com, Airbnb, Agoda, Ctrip. Généralement le premier poste après le personnel.
- Entretien et réparations. En continu, plus les grosses dépenses périodiques que la plupart des propriétaires oublient.
- Consommables. Blanchisserie, produits d'accueil, produits d'entretien, attentions de bienvenue.
- Frais de gestion.
- Impôts.
La charge que personne ne budgète
La logistique maritime. Chaque climatiseur, canapé, matelas ou pompe de remplacement traverse en bateau. Prévoyez un surcoût sur tout ce qui est matériel.
L'autre charge que personne ne budgète
Le renouvellement des équipements. Mobilier, climatiseurs, pompes et peintures ont tous une durée de vie. Si les chiffres d'un vendeur n'incluent pas de provision pour cela, ajoutez vous-même 5 à 8 % du chiffre d'affaires brut et refaites le calcul.
Comment calculer la rentabilité d'une villa à Nusa Penida ?
Divisez le revenu net annuel par le prix d'achat. La difficulté n'est jamais le calcul, c'est d'obtenir un revenu net honnête, avec le détail des charges.
Exemple chiffré à titre illustratif
Scénario : une villa existante, déjà en exploitation, à Nusa Penida. Leasehold avec 20 ans restants. Prix d'achat : 150 000 USD.
| Indicateur | Chiffre |
|---|---|
| Prix d'achat | 150 000 USD |
| Durée de bail restante | 20 ans |
| Taux d'occupation | 66 %, soit 240 nuits par an |
| Prix brut par nuit | 189 USD |
| Net par nuit, après toutes charges | 106 USD |
| Marge nette | 56 % |
| Indicateur | Chiffre |
|---|---|
| Nuits louées | 240 |
| Chiffre d'affaires brut | 45 360 USD |
| Revenu net | 25 440 USD |
| Rendement net en trésorerie | 17,0 % |
| Délai de retour sur investissement | 5,9 ans |
| Scénario | Nuits par mois | Occupation | Net par an | Rendement |
|---|---|---|---|---|
| Bonne année | 20 | 66 % | 25 440 USD | 17,0 % |
| Dans l'objectif | 17,7 | 58 % | 22 500 USD | 15,0 % |
| Année faible | 15 | 49 % | 19 080 USD | 12,7 % |
Lisez attentivement la dernière ligne. C'est le vrai test d'un investissement : non pas ce qu'il rapporte quand tout va bien, mais ce qu'il rapporte quand tout ne va pas bien.
Que ne vous montrent pas les chiffres ?
Quatre choses : la fin du leasehold, les provisions pour gros entretien, le risque de change, et le fait que toute hausse future des prix reste une prévision, pas un fait.
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Le leasehold arrive à échéance
À la fin du bail, l'actif ne vaut plus rien, sauf si le bail est prolongé. Amortir le prix d'achat sur la durée du bail réduit sensiblement le rendement économique par rapport au rendement en trésorerie. Les deux chiffres sont justes, ils répondent simplement à des questions différentes. Le rendement en trésorerie n'est pas de la création de patrimoine.
Le gros entretien n'est pas forcément dans les chiffres
Si aucune provision n'est prévue pour le mobilier, la climatisation, les pompes et les peintures, ajoutez 5 à 8 % du chiffre d'affaires brut. Cela réduit le rendement d'environ 1,5 à 2,5 points de pourcentage.
Le risque de change est réel
Les revenus arrivent en roupies. Votre investissement est probablement en euros ou en dollars. Une roupie qui s'affaiblit réduit directement votre rendement, sans aucune cause opérationnelle.
Une hausse des prix est une hypothèse, pas un fait
Toute projection de prix à la nuit plus élevés est une prévision. Être complet aux prix actuels indique en général une marge de manœuvre sur les tarifs, mais cela reste une prévision. Jugez toujours un bien d'abord sur ses prix actuels.
Vaut-il mieux acheter une villa existante ou en construire une à Nusa Penida ?
Acheter une villa existante est aujourd'hui la position la plus solide, car le coût du terrain à Nusa Penida a été multiplié par cinq à six en cinq ans, alors que les prix à la nuit n'ont pas suivi. Une villa existante porte un coût foncier issu d'un marché qui n'existe plus.
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| Risque | Construction neuve | Villa existante |
|---|---|---|
| Dépassement du coût de construction | élevé | aucun |
| Obtention du permis | incertaine, surtout avec le moratoire de Klungkung | déjà obtenu |
| Retard de chantier | 12 à 24 mois sans revenus | des revenus dès le premier jour |
| Demande inconnue | projetée | prouvée par l'historique de réservations |
Et vous gagnez une chose : un historique de réservations. Vous n'achetez pas une projection, vous achetez un historique que vous pouvez auditer avant de vous engager. Demandez-le : taux d'occupation mois par mois, prix moyen, origine des réservations et registre des charges. Un vendeur qui refuse de vous les montrer vous dit déjà quelque chose.
En combien de temps récupère-t-on sa mise ?
Divisez le prix d'achat par le revenu net annuel. Si un vendeur ne peut pas vous donner un revenu net annuel avec le détail des charges, vous ne pouvez pas calculer le délai de retour sur investissement, et vous ne devriez pas aller plus loin.
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Dans l'exemple illustratif ci-dessus, le retour sur investissement intervient juste avant six ans. Ensuite, la durée de bail restante produit des revenus sur un actif qui s'est déjà remboursé.
La méthode compte plus que le chiffre. Faites le calcul vous-même pour chaque bien que vous envisagez.
Qui vous rachètera le bien plus tard ?
Les possibilités de revente à Nusa Penida sont aujourd'hui plus restreintes qu'à Bali, et cela mérite une réflexion honnête avant d'acheter.
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À la revente, les acheteurs réalistes sont d'autres investisseurs étrangers, dont le nombre augmente à mesure que l'île se développe ; des opérateurs hôteliers régionaux qui regroupent de petits portefeuilles ; et des investisseurs indonésiens, un segment de plus en plus actif.
La contrainte du leasehold
Un bail avec huit ans restants vaut bien moins qu'un bail avec vingt ans. La valeur baisse à mesure que la durée raccourcit, ce qui veut dire que le moment de la revente n'est pas totalement libre. Prévoyez votre sortie dès votre entrée.
Le facteur qui joue en votre faveur
Une demande en hausse face à une offre nouvelle restreinte soutient la valeur des biens existants et autorisés. Mais un marché peu liquide reste un marché peu liquide, et vous devez partir du principe qu'une vente prend plus de temps ici qu'à Canggu.
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Le marché
Fréquentation, prix des terrains, infrastructures, et pourquoi Nusa Penida n'en est qu'au début.
Les chiffres
Comment calculer le rendement net, ce que coûte vraiment l'exploitation, et ce que les chiffres ne montrent pas.
Prochaine étape
Faites le calcul sur une vraie villa.
Les villas que nous avons actuellement à vendre sont présentées dans notre collection. Si vous préférez simplement poser une question, écrivez-nous directement.