Investir à Nusa Penida : le guide complet

Les chiffres clés racontent la première moitié de l'histoire. Le BPS Bali, l'office provincial de la statistique, a recensé 6 948 754 arrivées directes de visiteurs étrangers en 2025, soit une hausse de 9,72 % par rapport à 2024. L'Australie est restée le premier marché émetteur, avec 23,44 %.

La seconde moitié est moins confortable. De janvier à mai 2026, Bali a enregistré 2 598 143 arrivées étrangères. C'est 1,77 % de moins que sur la même période de 2025, mais encore 8,60 % de plus qu'en 2024.

Les arrivées plafonnent. La construction, elle, continue.

Bali mérite toujours une place dans un portefeuille. Simplement, l'île ne pardonne plus un bien médiocre ou un propriétaire passif.

Des prix à la nuit sous pression

Beaucoup de propriétaires à Bali ont baissé leurs prix à la nuit pour maintenir leur taux d'occupation. Les revenus baissent, même quand le calendrier semble plein.

Les charges ne baissent pas avec les prix

Électricité, personnel, blanchisserie, entretien, internet, impôts et commissions des OTA (plateformes de réservation en ligne) restent au même niveau quand les prix à la nuit baissent. C'est pourquoi une villa peut améliorer son taux d'occupation et gagner moins d'argent.

Les prix d'entrée ont grimpé

Un prix d'achat plus élevé face à des revenus stables donne mécaniquement un rendement plus faible.

Les rendements annoncés sont en général bruts et avant charges, ce qui surestime nettement le rendement réel. Chaque fois que vous voyez un chiffre de rendement, la première question est toujours la même : avant ou après charges ?

Toutes les destinations pionnières partagent un même risque : vous pariez que les touristes vont commencer à aller là où ils ne vont pas aujourd'hui.

Nusa Penida est à 40 à 45 minutes de traversée de Sanur. Elle n'a pas besoin d'attirer un nouveau marché. Elle a besoin d'une part du marché que Bali reçoit déjà, et elle la reçoit déjà.

Le pari sur Lombok, c'est que la demande arrivera. Le pari sur Nusa Penida, c'est qu'une demande déjà présente commencera à rester dormir. Ce sont deux profils de risque très différents.

Klungkung a enregistré 728 936 visiteurs de janvier à mi-décembre 2023, contre 312 872 l'année précédente. Comparé à 1,16 million en 2025, cela représente une croissance d'environ 59 % en deux ans.

Les flux quotidiens donnent une image plus précise que les totaux annuels. En mai 2026, l'office du tourisme de Klungkung faisait état d'une moyenne de plus de 3 000 visiteurs par jour, contre environ 2 000 en temps normal, la haute saison commençant généralement en juin.

La demande reste concentrée sur une poignée de sites. Kelingking Beach, Angel's Billabong, Broken Beach, Crystal Bay et Atuh Beach attirent la plus grande part des visiteurs, ce qui signifie qu'une grande partie de l'île reste peu développée.

En Indonésie, les terrains sont généralement loués plutôt qu'achetés, le plus souvent pour 20 à 30 ans. Les prix s'expriment par are, soit 100 mètres carrés, et par an.

Le terrain est le premier poste de coût d'une construction neuve. Quand le coût du terrain est multiplié par cinq alors que les prix à la nuit ne suivent pas, l'équation économique d'une construction partant de zéro se dégrade vite.

Cela explique aussi un phénomène contre-intuitif. À Nusa Penida aujourd'hui, acheter une villa existante déjà en exploitation offre souvent un meilleur rendement que d'en construire une nouvelle. Le terrain d'un bien établi a été obtenu à des prix qui n'existent plus.

Le BPS Bali indique que l'Australie est le premier marché émetteur, avec 23,44 % des arrivées en 2025, suivie de l'Inde, de la Chine, de la Corée du Sud, du Royaume-Uni, de la France et des États-Unis. Comme presque tous les visiteurs de Nusa Penida traversent depuis Sanur ou Padang Bai, l'île puise dans le même réservoir.

Dans les biens que nous gérons, les voyageurs viennent d'Australie, de Chine, d'Inde, de France, des Pays-Bas, d'Allemagne, d'Espagne, du Royaume-Uni, des États-Unis et de Russie.

La fenêtre de réservation est le chiffre à surveiller. Nous avons actuellement des réservations confirmées à plus de douze mois.

On ne réserve pas une destination un an à l'avance si l'on a des doutes sur elle. Une longue fenêtre de réservation est un signal de demande qu'aucune statistique publique ne capte, et c'est l'un des indicateurs les plus clairs que Nusa Penida est passée du statut de curiosité à celui de destination que l'on planifie.

La saisonnalité est plus douce ici qu'on ne le pense souvent. Nos biens tournent toute l'année au lieu de concentrer leurs revenus sur une courte haute saison, ce qui change sensiblement le rendement annuel par rapport aux marchés qui se mettent en sommeil quatre mois par an.

Le détail compte ici, et il est souvent mal rapporté.

Ce que fait le moratoire

Il restreint les nouveaux permis de construire pour les hôtels, les restaurants et les hébergements touristiques, villas comprises, sur les terres classées agricoles dans six districts : Tabanan, Jembrana, Buleleng, Bangli, Karangasem et Klungkung.

Ce qu'il ne fait pas

Il ne concerne pas l'achat, la vente ou la cession de biens existants. Il ne concerne pas les projets qui disposent déjà d'un permis de construire valide. Les propriétaires de biens achevés et autorisés conservent leurs droits.

Une réserve importante

Le moratoire n'a pas été formalisé par un règlement du gouverneur. Il prend la forme d'instructions du gouverneur aux chefs de régence et aux maires, ce qui signifie qu'il pourrait être modifié ou annulé, et que son application peut varier selon les districts.

Pourquoi c'est important pour les investisseurs

Une offre nouvelle restreinte face à une demande en hausse soutient la valeur des biens existants et autorisés. C'est aussi l'argument le plus clair pour acheter une villa existante et en règle plutôt que de se lancer dans une construction neuve.